Mới đây, ngân hàng nhà nước lấy ý kiến sửa đổi dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định các khoản vay mua nhà đất, căn nhà từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150% (siết tín dụng vay mua nhà trên 3 tỷ đồng).
Thông tin này đã ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh tế, BĐS. Sau là những ghi nhận quan điểm của các chuyên gia, doanh nghiệp xung quanh câu chuyện đang khá “nóng” trên thị trường BĐS hiện nay.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: “Trước mắt doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nhưng lâu dài sẽ tốt”
Tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế đều không được dự báo chính xác thời điểm nhưng có chung một điểm là đến một lúc nào đó nó chắc chắn sẽ xảy ra và đều bắt đầu từ khủng hoảng tài chính.
Muốn biết thị trường BĐS phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính BĐS. Khi những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS dẫn đến vỡ bong bóng dấu hiệu đầu tiên là sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào mạnh nhất. Do đó, khủng hoảng BĐS gắn liền với khủng hoảng tài chính.
Không nên vội vàng kết luận việc thắt chặt tín dụng vào BĐS sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Đây là cái nhìn chưa đúng khi chính sách tiền tệ có thể đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Nếu không kiểm soát chặt chẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành
Do đó, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng có thể tác động tạm thời đến các doanh nghiệp BĐS nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định và lành mạnh hóa thị trường.
Hiện nay về phía ngân hàng đang cố gắng kết hợp các biện pháp tín dụng để phù hợp với thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển và hạn chế rủi ro.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: “Không phải là giải pháp tốt vì chưa căn cứ trên câu chuyện cung – cầu của thị trường”
Tôi thấy việc siết tín dụng vào BĐS 3 tỉ đồng trở lên là chưa ổn và không phải là giải pháp tốt ở giai đoạn hiện nay.
Lý do, năm 2018 thị trường BĐS phát triển tương đối đồng đều giữa các phân khúc, không có sự lệch pha đáng báo động giữa 3 phân khúc là trung cấp, cao cấp hay hạng sang. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỉ lệ trên dưới 30% nguồn cung thị trường, các phân khúc khác cũng xấp xỉ như vậy.
Trong khi đó, nhu cầu của thị trường vẫn khá ổn định. Sự phát triển của phân khúc cao cấp hay hạng sang còn phụ thuộc vào yếu tố vị trí dự án, nhu cầu thực của khách hàng. Nghĩa là mỗi phân khúc có nhu cầu khách hàng khác nhau, cho nên nếu tách biệt siết tín dụng ở một phân khúc giá như vậy thì sẽ “duy ý chí” và can thiệp quá sâu vào cung – cầu của thị trường, không phù hợp với quy luật thị trường.
BĐS là lĩnh vực kéo tất cả các ngành nghề khác đi theo. Do đó, một quyết định đưa ra sẽ có ảnh hưởng dây chuyền chứ không riêng gì lĩnh vực BĐS. Cho nên, tôi nghĩ nên cân nhắc thật kỹ câu chuyện siết tín dụng cho phân khúc BĐS 3 tỉ trở lên. Một quyết định cần phải thận trọng và có tầm nhìn dài hạn đến thị trường và dựa trên câu chuyện cung – cầu của thị trường BĐS.
Hiện tại cung – cầu của thị trường BĐS vẫn ở ngưỡng ổn định nên tốt nhất để cho thực tế thị trường quyết định thay vì vội vàng đưa ra chính sách có thể gây tác dụng ngược lại. Ở giai đoạn này, đây chưa phải là một giải pháp tốt.
Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Ngân hàng không nên siết quá chặt hay hạn chế tín dụng”
Nếu thị trường BĐS phát triển thì ngân hàng cũng được hưởng lợi rất lớn. Bởi vậy ngân hàng không nên siết quá chặt hay hạn chế tín dụng vào BĐS.
Hiện nay các chính sách giảm tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn quy định giảm từ 60% xuống 40%, giãn ra trong 2 năm. Gần đây lại có thông tin sẽ giảm xuống 30% trong thời gian tới rồi thêm việc siết tín dụng cho vay mua nhà 3 tỉ đồng trở lên. Việc ngân hàng nhà nước giải thích là 3 tỉ đồng là mua được nhà thu nhập thấp rồi nên không ảnh hưởng đến người nghèo nhưng việc gì ngân hàng lại đi cấm người giàu mua nhà khi họ đủ khả năng trả nợ. Nếu người dân vay trên 3 tỉ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay?
Vấn đề ở đây là ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không chứ không phải là quy định phân khúc cho vay hay không cho vay.
Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất vì đa số người mua đất là “ngâm” để đó lướt sóng hưởng chênh. Trong trường hợp không lướt được mà mắc cạn thì đất nền không có thanh khoản, dễ vỡ bong bóng, người vay không thể trả nợ, rủi ro cho ngân hàng mới cao.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group: “Không giải quyết trúng đích bài toán thị trường”
Việc siết tín dụng BĐS không giải quyết trúng đích nguyên nhân cần giải quyết. Nguyên nhân không phải nằm ở vấn đề là anh siết tín dụng bao nhiêu % vào BĐS mà nằm ở câu chuyện nhu cầu thực của thị trường đến đâu.
(Theo Cafef)