Mua bán nhà đất là hoạt động ai cũng sẽ trãi qua 1 vài lần trong đời. Ước tính, mỗi ngày có đến hàng trăm giao dịch thủ tục mua bán nhà đất được diễn ra. Nhiều người khi thực hiện các giao dịch bất động sản không tránh khỏi những bỡ ngỡ. Bài viết sẽ chia sẻ các thủ tục mua bán nhà đất cần biết để quá trình này diễn ra thuận lợi và an toàn nhất.

BƯỚC 1: KIỂM TRA GIẤY TỜ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT TRÁNH LỪA ĐẢO

Đối với người mua nhà đất

Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế và tìm hiểu thông tin nhà đất. Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng hiện nay, có rất nhiều chiêu trò lừa đảo. Cho nên, việc có sổ đỏ cũng không hẳn là an tâm.

Vì vậy, trước khi tiến hành giao dịch, người mua cần:

#1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính

Nên đến tận nơi kiểm tra, đối chiếu thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không? Cần kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Nếu bạn am hiểu cách xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí. Trường hợp không hiểu, bạn cần ra hỏi cán bộ địa phương để biết thông tin chính xác.

Ngoài ra, bạn cũng nên nhờ các công chứng viên để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả. Cùng với các giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật hay không? Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100% nhưng cũng giúp bạn có thể yên tâm hơn.

#2. Tìm hiểu thông tin về quy hoạch, dự án

Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà, bạn không thể bỏ qua những thông tin về quy hoạch. Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không?

Thực tế, dù có tìm hiểu thì bạn cũng không thể nào biết hết được các thông tin về mảnh nhà đất bạn đang định mua. Chẳng hạn như thông tin nó có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không? Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Có nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch.

Nếu nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán…Lúc đó, bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.

Vì vậy, cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin trước khi quyết định thực hiện giao dịch mua bán nhé!

#3. Thông tin về tranh chấp

Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp. Ở trường hợp này, bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.

Thường thì khi xảy ra tranh chấp ở một mảnh đất lớn nào đó, bạn sẽ dễ dàng có được thông tin. Vì những người xung quanh ít nhiều họ cũng sẽ biết. Trong nhiều trường hợp, thông tin tranh chấp cũng sẽ có trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.

Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm….Những tranh chấp này ít khi người bán sẽ nói vì họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì. Chỉ đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện.

Có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ những người xung quanh với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

Kiểm tra Pháp lý nhà đất
Kiểm tra Pháp lý nhà đất

#4. Thông tin vay nợ – thế chấp

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp. Giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.

Nếu bạn muốn kiểm tra vấn đề này, trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này.

#5. Thông tin về người bán

Nếu người bán nhà đất là chính chủ, bạn cũng cần tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi để cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Đối với người bán nhà đất

Hãy chú ý đến cuốn sổ đỏ gốc nếu bạn đã đưa nó cho người mua nhà xem cho đến khi họ trả lại. Bởi hiện nay có rất nhiều trường hợp lợi dụng sự sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ.

Kiểm tra Thông tin vay nợ – thế chấp
Kiểm tra Thông tin vay nợ – thế chấp

4 trường hợp sau đây bạn sẽ không được tiến hành các thủ tục mua bán nhà đất:

Trường hợp 1: Bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tập thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà các đối tượng này không có quyền nhận chuyển nhượng nhà đất.

Trường hợp 2: Bạn không được phép bán đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho các tổ chức kinh tế trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp 3: Đất trồng lúa thuộc sở hữu của bạn không được phép thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp 4: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được bán cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

BƯỚC 2: THỎA THUẬN GIÁ MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Vấn đề chính luôn là giá. Để giải quyết vấn đề này nhà môi giới chuyên nghiệp bám vào những giải pháp sau:

Bên bán đưa ra giá cao: Hãy hình dung thị trường một cách tổng thể những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định ra giá của người bán? Chi phí cơ hội tiếp cận tìm khách hàng mới? Khoảng thời gian trống giữa các lần tìm khách mua? Chính sách có thể tác động đến dòng tiền, thị trường tiêu cực hơn so với kỳ vọng của người bán? Lãi suất tiền gửi trong khoảng thời gian kỳ vọng giao dịch?

Bên mua đưa ra giá quá thấp: Hãy hiểu suy nghĩ người mua. Họ cũng có những nỗi sợ riêng. Những yếu tố thị trường làm tăng giá bất động sản? Chi phí cơ hội tìm được một bất động sản phù hợp? Vấn đề về thời gian bị lãng phí trong quá trình tìm kiếm? Những yếu tố độc đáo của riêng bất động sản mà khó lặp lại với một bất động sản tương tự.

Thỏa thuận mua bán nhà đất
Thỏa thuận mua bán nhà đất

BƯỚC 3: CỌC VÀ VIẾT GIẤY CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết, hợp đồng được thực hiện.

Tính pháp lý của việc đặt cọc:

Trường hợp 1: nếu hợp đồng giao kết được thực hiện thành công, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: trong trường hợp bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán nhà đất.

Trường hợp 3: nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Nếu các bên có thỏa thuận về giá và phương thức thanh toán, thỏa thuận đặt cọc về việc mua bán bất động sản sẽ được thiết lập với nội dung phải ghi rõ các mục gồm: giá trị của hợp đồng, quyền lợi trách nhiệm của các bên, phương thức và thời gian thanh toán,… Giá trị đặt cọc sẽ rơi vào khoảng từ 5-10% trên tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng

BƯỚC 4: HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Đây cũng là một bước rất quan trọng. Nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.

Quy trình khi công chứng Hợp đồng thủ tục mua bán nhà đất

  • Các bên và công chứng viên đến đúng địa điểm và thời gian đã hẹn.
  • Địa điểm có thể là tại Văn phòng công chứng hoặc địa điểm do các bên đã thống nhất thỏa thuận.
  • Thời gian do các bên thống nhất để phù hợp với việc thanh toán tiền và giao nhận sổ đỏ gốc và giấy tờ mua bán.
  • Việc tìm văn phòng công chứng uy tín là điều rất quan trọng. Thông thường, việc tìm văn phòng công chứng sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ thủ tục mua bán nhà đất

Người mua và người bán chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo tư vấn và hướng dẫn của Văn phòng công chứng.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Hồ sơ mua bán nhà đất bao gồm những gì?

Nếu bạn là người bán thì cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

  • Bản gốc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân cùng 04 bản photo công chứng (bao gồm của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu nhà đất)
  • Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú cùng 04 bản photo công chứng (bao gồm của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu nhà đất khác)
  • Bản gốc giấy đăng ký kết hôn cùng 04 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
  • Một số giấy tờ khác tùy từng trường hợp như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký, Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc…
  • Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch

Nếu bạn là người mua thì cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

  • Bản gốc chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước cùng 04 bản photo công chứng
  • Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú cùng 04 bản photo công chứng
  • Nếu bạn đã có vợ hoặc chồng thì tài sản nhà đất có thể do một trong hai người đứng tên hoặc cả hai
Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ thủ tục mua bán nhà đất
Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ thủ tục mua bán nhà đất

Cách để giao nhận Hợp đồng, tiền và sổ đỏ

Cách 1: Mỗi bên lấy đủ số bản Hợp đồng công chứng nhà đất cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc.

Cách 2: Nhờ công chứng viên Văn phòng công chứng giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng nhà đất. Cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua Văn phòng công chứng lấy hợp đồng công chứng.

Cách 3: Bên bán giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng (thường có 4 bản) cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.

Thanh toán tiền – Giao sổ đỏ gốc

Có 2 hình thức thanh toán:

  1. Chuyển khoản ngân hàng: 2 bên sẽ cùng ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền. Sau đó, giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
  2. Thanh toán tiền mặt (không khuyến khích): Hai bên tự chọn địa điểm giao nhận tiền, tự kiểm đếm tiền. Tiếp theo, giao nhận sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

BƯỚC 5: CHUYỂN TÊN SỔ NHÀ ĐẤT TẠI CƠ QUAN QUẢN LÝ

Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất, bạn có thể tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hiện có 2 cách giúp bạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ:

  1. Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ (nếu bạn không muốn tốn thêm chi phí dịch vụ).
  2. Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ (nếu bạn không có thời gian, hoặc thấy rằng việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ quá phức tạp).

Mục đích cuối cùng của thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ là chuyển tên sổ đỏ từ người bán sang người mua. Sổ đỏ nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất, thể hiện quyền sở hữu của bạn đối với tài sản nhà đất.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng cũng như thanh toán đủ tiền và có được các giấy tờ pháp lý cần thiết thì người mua sẽ tiến hành chuyển tên sổ đỏ sang sở hữu của mình. Cụ thể các giai đoạn bao gồm:

  1. Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
  2. Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN đã kê khai vào kho bạc nhà nước
  3. Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc và quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước
  4. Mang toàn bộ hồ sơ bao gồm giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định. Chỉ khi bạn hoàn thành việc đóng thuế trước bạ thì thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ mới được xem là hoàn tất, được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ: Lệ phí, thuế phải nộp trong quá trình mua bán nhà đất

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Trong thủ tục mua bán nhà đất, các khoản lệ phí, thuế bạn phải nộp bao gồm:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

quy trình mua bán và làm sổ đỏ
quy trình mua bán và làm sổ đỏ

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho thủ tục mua bán nhà đất). Khi đó,  thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người chịu trách nhiệm nộp thuế có thể là người bán hoặc người mua tùy theo thỏa thuận của bạn và đối phương.

Thực tế, để thuận tiện cho thủ tục mua bán nhà đất, người bán thường trừ đi số tiền thuế TNCN cho người mua để người mua tiến hành tự đi kê khai, nộp thuế và thực hiện tiếp tục quy trình sang tên sổ đỏ và hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ

KẾT LUẬN

Hy vọng, những chia sẻ trên đây về thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sẽ giúp bạn có thêm kinh nghiệm. Hãy bỏ túi để sử dụng ngay khi cần thiết nhé!

Trên đây là các thủ tục mua bán nhà đất cơ bản dựa trên quy định của pháp luật. Hy vọng sau khi đọc bài viết, khách hàng sẽ có cái nhìn cụ thể hơn về quá trình chuyển nhượng, giao dịch bất động sản.

Để tham khảo các thông tin về thị trường, kiến thức mua bán và giao dịch bất động sản, mời Quý khách truy cập và tìm hiểu thêm tại đây.

*Bài viết mang tính chất tham khảo, quy trình thủ tục có thể được điều chỉnh tùy thời điểm. Khách hàng vui lòng tìm hiểu thêm các nguồn thông tin tin cậy và chính thống để bảo vệ lợi ích bên mua/bán.

Nguồn tổng hợp

Xem thêm:

Tâm lý nhà đầu tư bất động sản, Hiểu để bán hàng!

Tham gia khoá học marketing online tại Bình Dương

Thông tin đầu tư nhà đất Bình Dương cập nhật mới nhất

Top 10 dự án ở Thủ Dầu Một TIỀM NĂNG nhất 2021 – 2022

Top 10 dự án ở Tân Uyên TIỀM NĂNG nhất 2021 – 2022

Top 10 dự án ở Dĩ An TIỀM NĂNG nhất 2021 – 2022

Top 10 dự án ở Bến Cát TIỀM NĂNG nhất 2021 – 2022

Top 10 dự án ở Thuận An TIỀM NĂNG nhất 2021 – 2022