Hiện nay hình thức đầu tư bất động sản rồi cho thuê lại khá phổ biến trong giới đầu tư bất động sản. Hình thức này sẽ thu hồi vốn trong thời gian dài tuy nhiên trong thời gian đợi bất động sản lên giá để bán lại thì vẫn có thể thu được tiền hàng tháng để bù vào chi phí bỏ ra. Nếu muốn thành công trong đầu tư vào bất động sản cho thuê thì nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy tắc 1% bởi quy tắc này sẽ là kim chỉ nam giúp nhà đầu tư có thể tránh được nhiều rủi ro không đáng có. Vậy quy tắc 1% khi đầu tư bất động sản cho thuê là gì, công thức tính và cách áp dụng như thế nào thì bạn hãy xem thông tin dưới đây nhé!
Nội dung quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản
Quy tắc 1% là công thức phác thảo đơn giản khi phân tích tài sản cho thuê trong bất động sản. Theo quy tắc này thì tổng số tiền thu được từ việc cho thuê hàng tháng phải bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó.
Kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (giá mua bất động sản cộng với chi phí sửa chữa) với 1% sẽ cho ra một con số mà nhà đầu tư nên hướng đến để tính tiền cho thuê hàng tháng. Nếu ước tính 1% tổng vốn đầu tư mang lại mức giá cho thuê cạnh tranh, đồng thời bù đắp chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng, từ đó, các nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản tiềm năng.
Các bất động sản đáp ứng hoặc vượt quá quy tắc 1% có thể tạo ra lợi nhuận lý tưởng. Ngược lại, các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1% có thể sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. Tất nhiên, ngoài quy tắc 1%, các nhà đầu tư cũng sử dụng kết hợp nhiều phương pháp ước tính khác để đánh giá bất động sản cho thuê dài hạn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Công thức tính theo quy tắc 1%
Tổng mức đầu tư (bao gồm giá mua và chi phí sửa chữa) x 1% ≥ Tiền cho thuê hàng tháng
Hoặc Tiền cho thuê hàng tháng x 100 ≥ Tổng mức đầu tư
Như vậy, để áp dụng quy tắc 1%, đơn giản chỉ cần nhân tổng mức đầu tư bất động sản với 1%. Kết quả thu được sẽ là tiền cho thuê hàng tháng tối thiểu mà bất động sản đó tạo ra. Nếu bất động sản cho thuê cần được sửa sang thì tổng mức đầu tư sẽ cần cộng thêm khoản chi phí sửa chữa này.
Ví dụ minh họa:
Giả sử nhà đầu tư đang cân nhắc về việc mua một căn hộ với giá 3 tỷ đồng để cho thuê. Dựa theo quy tắc 1%, ngôi nhà cần mang lại tiền thuê hàng tháng tối thiểu là 30 triệu đồng.
Công thức tính toán: 3.000.000.000 x 1% = 30.000.000
Trong trường hợp ngôi nhà cần sắm sửa, trang bị thêm nội thất thì tổng chi phí đầu tư lúc này sẽ cộng thêm tổng chi phí sắm sửa, trang hoàng nội thất rồi mới nhân với 1%. Chẳng hạn, chi phí cho nội thất là 100 triệu đồng thì lúc này ngôi nhà cần mang lại doanh thu tối thiểu 31 triệu đồng mỗi tháng.
Công thức tính toán: (3.000.000.000 + 100.000.000) x 1% = 31.000.000
Mục đích sử dụng quy tắc 1%
Nói chung, các nhà đầu tư thường sử dụng quy tắc 1% cho 2 mục đích:
- Đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản trước khi mua.
- Ước tính số tiền thuê để dòng tiền hàng tháng luôn dương.
Lưu ý: quy tắc 1% là nguyên tắc chung nhưng sẽ không mang lại hiệu quả khi bạn áp dụng với phân khúc bất động sản hạng sang.
Trên thực tế, các nhà đầu tư có thể mua bất kỳ tài sản nào muốn. Điều mà quy tắc 1% giúp xác định là liệu tài sản đó có tạo ra đủ tiền thuê để trang trải chi phí và dòng tiền mỗi tháng hay không. Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng quy tắc 1% cho các bất động sản mà họ đang cân nhắc sở hữu lâu dài.
Ưu và nhược điểm của quy tắc 1%
Ưu điểm
Dễ dàng tính toán: Tính toán 1% rất dễ thực hiện mà không cần máy tính hoặc được đào tạo chính quy về kinh doanh, kế toán hoặc tài chính.
Quy tắc 1% được đánh giá là công thức tốt để thay thế và so sánh tiềm năng đầu tư của các bất động sản cho thuê với nhau. Nếu một nhà đầu tư đang cân nhắc 10 ngôi nhà cho thuê để đầu tư, trong số đó có 8 ngôi nhà vượt qua quy tắc 1% thì có thể xem xét tiếp 8 ngôi nhà này và gạt 2 ngôi nhà không vượt qua quy tắc 1% sang một bên.
Việc chọn lựa bất động sản tạo ra tối thiểu 1% tiền thuê hàng tháng có thể giúp nhà đầu tư trang trải được khoản thế chấp hàng tháng và lựa chọn được đúng bất động sản sinh lời.
Nhược điểm
Không tính tới lãi suất: Với lãi suất thấp, các nhà đầu tư vẫn có thể kiếm tiền từ các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1%.
Không tính đến điều kiện địa phương, tỷ lệ bị bỏ trống hoặc chi phí bảo trì: Bất động sản là một khoản đầu tư lớn và tất cả các yếu tố khác nhau xung quanh nó đều cần được xem xét. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu. Tuy nhiên, đó không phải là yếu tố duy nhất hoặc thậm chí là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
Chỉ phù hợp với loại bất động sản phân khúc tầm trung hoặc giá rẻ: Quy tắc 1% ước tính tiền thuê hàng tháng có xu hướng áp dụng hiệu quả đối với các bất động sản tầm trung hoặc giá rẻ hơn là bất động sản hạng sang.
Các quy tắc tính toán khác mà nhà đầu tư cần lưu ý
Như đã đề cập ở trên, quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản mà các nhà đầu tư có thể sử dụng thêm các quy tắc khác hoặc phối kết hợp các quy tắc với nhau để lựa chọn được bất động sản lý tưởng.
Quy tắc 2%
Quy tắc 2% là phiên bản nghiêm ngặt hơn của quy tắc 1%. Để vượt qua quy tắc 2%, tổng tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 2% giá trị tài sản hoặc giá mua. Quy tắc 2% có thể là một tính toán tốt để sử dụng ở các thị trường bình dân hơn hoặc cho một ngôi nhà sẽ cần một khoản chi phí sửa chữa đáng kể trong vài năm tới.
Quy tắc 50%
Phải dành 50% số tiền thuê nhà hàng tháng bạn thu được cho các chi phí hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
Quy tắc 70%
Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau khi cải tạo bất động sản để mua tài sản đó.
Chỉ số Gross Rent Multiplier, hay gọi tắt là GRM
Tỷ lệ giữa giá mua của một khoản đầu tư bất động sản và doanh thu cho thuê hàng năm trước khi được khấu trừ các chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích. Nói chung, tỷ lệ GRM có thể hiểu là số năm mà thu nhập từ cho thuê bất động sản có thể hoàn lại vốn đã sử dụng để mua tài sản.
Tỷ suất vốn hóa
Thu nhập hoạt động ròng chia cho giá mua bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ này để so sánh các bất động sản đầu tư khác nhau.
Lợi tức đầu tư (ROI)
Được tính bằng cách chia dòng tiền ròng cho số tiền đã đầu tư. Một nguyên tắc chung đó là lợi tức đầu tư cần đạt được ít nhất ở mức 8%.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)
Tỷ lệ hoàn vốn hàng năm trên khoản đầu tư của bạn. Ước tính này được sử dụng để đo lường khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản.
Kết luận
Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là một phương pháp tính toán nhanh chóng và dễ dàng để giúp quyết định bát động sản tiềm năng nào đáng để xem xét kỹ hơn. Tuy nhiên, quy tắc 1% không tính đến các chi phí hoạt có thể có tác động đáng kể đến lợi nhuận. Đó là lý do tại sao, lời khuyên cho nhà đầu tư là ngoài quy tắc 1%, cần sử dụng các tính toán như tính toán quy tắc 2%, 50% và 70% để ước tính chi phí hoạt động và lợi nhuận tiềm năng.
Chúc các bạn sẽ có phương án kinh doanh bất động sản cho thuê phù hợp và hiệu quả.