Với những bạn chiến binh mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, nghe thấy cụm từ gì cũng cảm thấy lạ. Nguyên nhân là bởi bạn không có đầy đủ những kiến thức cơ bản về bất động sản. Bất động sản là sản phẩm hàng hóa mang tính đặc trưng. Nó có thể biến động tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể. Chính vì vậy việc cập nhật và bổ sung kiến thức là đều vô cùng cần thiết. 

Cho dù bạn là nhà đầu tư hay đơn giản là nhân viên sales bất động sản thì việc nắm được kiến thức bất động sản cơ bản sẽ giúp bạn trở thành dũng sĩ bất bại của ngành này. 

Kiến thức bất động sản cần biết CHO MỌI NHÀ ĐẦU TƯ

Kiến thức cơ bản về bất động sản

Kiến thức cơ bản của bất động sản chính là những trang bị để giải quyết các tình huống mà bạn gặp phải trong đầu tư bất động sản. Là hành trang quan trọng đối với mỗi nhà đầu tư thông minh, kiến thức về BĐS và nhà đầu tư được coi như “cá với nước”. Tách cá ra khỏi dòng nước sẽ khiến con cá chết, giống như nhà đầu tư BĐS tham gia đầu tư mà không có kiến thức cơ bản – họ sẽ mất một số tiền lớn.

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.

Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.

Những khái niệm cơ bản trong lĩnh vực Bất Động Sản

1. Định nghĩa Bất động sản ?

Trong kiến thức bất động sản, bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai và những gì liên quan vĩnh viễn đến mảnh đất đó như nhà của, kiến trúc, ga ra, mỏ khoáng chất, dầu khí ở dưới mảnh đất đó. Riêng đối với những công trình được dựng lên tạm bợ, có thể tháo dỡ hoặc di dời trong thời gian ngắn thì không được gọi là bất động sản.

Bất động sản tùy thuộc vào quyền sở hữu của mỗi người có thể được dùng làm dùng làm quà tặng, hoặc cho thuê, mua bán, sử dụng, ký quỹ, để lại di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên.

Trong kinh doanh, bất động sản là ngành thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia với mong muốn làm giàu, thu lợi nhuận lâu dài với nguồn vốn lớn. Đi kèm với những lợi nhuận lớn là những rủi ro cũng nhiều. Nếu như bạn là người có cái đầu lạnh, sẵn sàng bước chân vào thị trường cân não này thì chắc chắn lợi nhuận thu về là không nhỏ.

2. Định nghĩa về thị trường Bất động sản ?

Thị trường bất động sản là không gian diễn ra sự giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Trong không gian này diễn ra các giao dịch liên quan đến trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…Đi kèm với các dịch vụ môi giới bất động sản. 

Thị trường bất động sản hoạt động dựa trên sự quản lý chặt chẽ của nhà nước cùng các cơ quan hữu quan. Nhà nước đóng vai trò thúc đẩy sự phát triển của thị trường hoặc kìm hãm thị trường bất động sản phát triển.

3. Định nghĩa cung, cầu Bất động sản

Cung bất động sản được hiểu là số lượng nhà, đất, bất động sản cần bán hoặc cho thuê trên thị trường trong một thời điểm nhất định.

Cầu bất động sản được hiểu là như cầu mua nhà hoặc thuê nhà, đất của khách hàng tại một thời điểm cụ thể trên thị trường. Khi cầu càng nhiều thi cùng càng lớn và ngược lại. Tóm lại, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật cung cầu.

4. Định nghĩa về giá thị trường và giá nhà nước trong Bất động sản ?

Giá bất động sản hiện nay tồn tại dưới 2 dạng chính là giá thị trường và giá nhà nước.

Trong đó giá thị trường sẽ có quan hệ mật thiết với sự biến động của thị trường. Giá bất động sản trên thị trường sẽ dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị cũng  như những chính sách quản lý của nhà nước. Giá cả thị trường của bất động sản được hiểu là sự thỏa thuận của người mua và người bán để đạt được một thống nhất về giá trị của bất động sản. 

Giá nhà nước là mức giá của bất động sản được Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố ban hành. Mức giá này có sự thay đổi theo từng năm, tùy thuộc vào từng thời điểm. Nó được dùng để làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng đất.

Tìm hiểu về “công nghệ Bất động sản”

Khi tìm hiểu về kiến thức bất động sản bạn sẽ thấy có sự xuất hiện của cụm từ “ công nghệ bất động sản”. Công nghệ bất động sản tiếng anh là PropTech (property technology) chính  là việc áp dụng công nghệ 4.0 để giúp cho các cá nhân, doanh nghiệp cảm thấy dễ dàng và tiện lợi hơn trong việc  quản lý bất động sản, buôn bán, giao dịch hay nghiên cứu về bất động sản. Công nghệ 4.0 trong bất động sản cũng giúp quản lý thời gian, tối ưu hiệu quả làm việc, quản lý thu chi cũng như quản lý tài sản.

Có thể kể đến một số ví dụ về công nghệ bất động sản như: 

• Nhà ở thông minh. Tại đây bạn được áp dụng nền tảng kỹ thuật số để giám sát, quản lý hay vận hành các hoạt động trong tòa nhà, cảnh báo cháy, tự động tăng giảm nhiệt độ… 
• Chia sẻ bất động sản: bạn dễ dàng chia sẻ bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình nhưng chưa dùng tới qua nền tảng chia sẻ Airbnb. Những ai có nhu cầu tìm nhà thuê họ sẽ dễ dàng tiếp cận với thông tin của bạn.

Các nghề được hình thành từ Bất động sản

1. Nghề môi giới Bất động sản

Khi tìm hiểu về kiến thức bất động sản bạn sẽ hiểu được môi giới BĐS là gì?

Môi giới bất động sản là một nghề mà nhân viên thực hiện các quá trình tư vấn các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…giữa những  người có nhu cầu. 

2. Nhân viên kinh doanh Bất động sản

Nhân viên môi giới bất động sản hay còn gọi là nhà môi giới bất động sản, hiểu một cách đơn giản đó là người làm nhiệm vụ kết nối giữa những người có nhu cầu mua hoặc bán, cần thuê hoặc cho thuê bất động sản bằng các nghiệp vụ như tư vấn, quảng cáo, tiếp thị sản phẩm bất động sản đến với những người có nhu cầu.

Những nhân viên kinh doanh bất động sản với tài ăn nói, khả năng hiểu biết của mình sẽ giúp cho cả người mua và người bán có lợi. Ho sẽ đưa ra những tư vấn thích hợp nhất để cho người bán có thể bán được giá cao nhất và người mua có những quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Ngoài ra, nhân viên kinh doanh bất động sản còn là người hỗ trợ khách hàng xử lý những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, giấy tờ cần có trong một cuộc giao dịch….

3. Giám đốc kinh doanh Bất động sản

Trong kiến thức về bất động sản định nghĩa: giám đốc kinh doanh bất động sản là người chịu mọi trách nhiệm quản lý, vận hành mọi hoạt động của doanh nghiệp về mảng kinh doanh, buôn bán bất động sản. Ngoài ra họ còn là cách tay đắc lực, tham mưu cho ban lãnh đạo về chiến lược và kế hoạch để phát triển công ty trong thời gian tới. 

Thêm vào đó, họ còn là những người trực tiếp xây dựng nên các kế hoạch tiếp thị và lên phương án thực hiện để có thể đưa được các sản phẩm bất động sản tới với khách hàng sao cho phù hợp với đường lối cũng  như mục tiêu chung mà doanh nghiệp đang hướng tới.

Một số kiến thức cơ bản cần nắm khi tham gia thị trường Bất động sản

Khi đặt chân vào thị trường bất động sản, bên cạnh việc hiểu được kiến thức bất động sản thì cần phải có kiến thức về các ngành có liên quan như:

1. Kiến thức về thị trường

Việc nắm được kiến thức thị trường bất động sản sẽ giúp cho bạn định hướng được đối tượng khách hàng của mình. Việc am hiểu và xác định được đối tượng khách hàng trong phân khúc mình được phân công sẽ giúp cho nhân viên kinh doanh gặt hái được nhiều thành công hơn trong sự nghiệp của mình. 

Kiến thức thị trường sẽ bắt nguồn từ việc bạn nắm bắt thông tin như thế nào, phân tích tình hình thị trường, dựa trên nền tảng kiến thức tinh tế, marketing và những kinh nghiệm trong quá trình hoạt động thực tế.

2. Kiến thức về kinh tế học

Muốn có được thành công trong ngành buôn bán bất động sản thì bên cạnh việc hiểu được kiến thức về bất động sản, những kiến thức liên quan đến kinh tế học cũng phải có những hiểu biết cơ bản. Bởi những kiến thức về kinh tế học sẽ giúp cho bạn có được khả năng phân tích tình hình thị trường. Phân tích được nguồn cung  cũng như nhu cầu. Nhận định được tình hình thị trường trong phân khúc mình đang quản lý.

Khi có trong tay được những kiến thức về kinh tế học sẽ giúp cho bạn có thể tiếp cận được thị trường và khách hàng một cách khôn ngoan nhất, chắc chắn bạn sẽ thành công ở lĩnh vực này.

3. Kiến thức về Marketing

Nắm được kiến thức marketing sẽ giúp bạn tìm kiếm và tiếp cận được tệp khách hàng đông đảo nhất. Cách thức tìm kiếm khách hàng của thị trường này không đơn giản như các thị trường khác. Nó luôn thay đổi dựa trên yếu tố công nghệ và cấu trúc thị trường.

Để tìm kiếm và tiếp cận được khách hàng mục tiêu của mình thì buộc bạn phải có khả năng thấu hiểu được họ. Muốn thấu hiểu, nắm bắt được nhu cầu của khách hàng mục tiêu thì bạn phải tự trang bị cho mình kiến thức về marketing. Lúc này bạn sẽ có nhiều ý tưởng tiến bộ hơn về tiếp thị, quảng cáo hay giới thiệu sản phẩm trong phân khúc mình quản lý đến khách hàng bạn đang nhắm tới.

Trong bất kì một lĩnh vực kinh doanh nào thì sự kết hợp hoàn hảo giữa kiến thức về kinh tế học và marketing đều sẽ là chìa khóa mang đến sự thành công cho người kinh doanh. Với bất động sản, việc trang bị cho mình hai nền tảng kiến thức này giúp cho bạn nhìn nhận, đánh giá thị trường một cách tổng thể nhất.

4. Kiến thức về quản trị học

Trong ngành môi giới bất động sản, muốn thành công thì bạn phải tạo được cho mình một đội nhóm. Đây là kiến thức liên quan đến quản trị học. Bạn phải là người có khả năng kết nối  mọi người lại với nhau, làm sao để họ phối hợp với nhau một cách nhịp nhàng và đạt hiệu quả công việc cao. 

Bạn phải hướng tất cả mọi người đến một mục tiêu chung và làm thế nào để hoàn thành mục tiêu chung ấy một cách hoàn hảo nhất.

5. Kiến thức về luật pháp

Bất kì một bất động sản nào được xem là tài sản có giá trị khi nó được nhà nước công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay gọi nôm na  là sổ đỏ. Còn quá trình giao dịch bất động sản là quá trình được pháp luật công nhận và bảo hộ dựa trên bản hợp đồng mua bán nhà đất. Và rất nhiều những vấn đề có liên quan đến kiến thức bất động sản được quy định trong luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai.

Nếu trong quá trình tham gia tư vấn, giao dịch bất động sản bạn không hiểu hết về những điều luật có liên quan thì sẽ dẫn đến hiện tượng vấp phải những tranh châp hay rủi ro đáng tiếc

Các mô hình Bất động sản phổ biến hiện nay

Khi tìm hiểu về bất động sản cũng như thị trường phát triển bất động sản ở Việt Nam tôi nhận thấy, kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay xuất hiện dưới nhiều mô hình như:

1. Đất nền

Kinh doanh đất nền là dạng mô hình kinh doanh bất động sản khá lâu đời tại Việt Nam nhưng nó vẫn thu hút được đông đảo nhà đầu tư “xuống tiền”. Đầu tư đất nền có thể là bạn tự rót vốn đầu tư và bán lại để hưởng chênh lệch hoặc là chung vốn cùng với những người khác. Cho dù đầu tư theo kiểu gì đi chăng nữa thì lợi nhuận thu về cũng không nhỏ.

Đây là loại hình lâu đời nhất nhưng luôn được đánh giá cao khi cân nhắc đầu tư vào bất động sản. Đất nền dễ dàng thu hút được các nhà đầu tư bởi chỉ cần ít vốn đầu tư nhưng lợi nhuận đem về cho chủ sở hữu có thể lên đến gấp 2 – 3 lần lãi suất ngân hàng – lợi nhuận thường rơi vào khoảng trên 15%/năm. Kèm theo đó là khả năng rớt giá thấp khiến cho loại hình này được nhiều nhà đầu tư chú ý đến. Với tình hình quỹ đất ngày càng thu hẹp lại, hình thức đất nền hứa hẹn sẽ ngày càng bùng nổ mặc dù nhà đầu tư thường gặp phải rủi ro lớn khi tính pháp lý ở một số khu vực vẫn còn chưa rõ ràng.

Ưu điểm

Đây là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng. Lợi nhuận so với việc đầu tư ngân hàng cao gấp từ 2 đến 3 lần. Với mức lợi nhuận khoảng 15%/năm.

Hình thức đầu tư này với khả năng sinh lời nhanh, bảo toàn giá trị nguồn vốn

Tài sản có giá trị cao thấp phụ thuộc cơ sở hạ tầng hay vị trí bất động sản đó nằm.

Nhược điểm

Hình thức đầu tư bất động sản này phụ thuộc lớn vào thị trường. Khi thị trường trầm lắng thì nó sẽ chững lại nhanh nhất.

2. Khu nghỉ dưỡng ven biển

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang trở thành xu hướng đầu tư thu hút được sự quan tâm, chú ý của đông đảo các nhà đầu tư. Hình thức đầu tư này mang đến một nguồn lợi khổng lồ. 

Với vị trí địa lý thuận lợi, sở hữu đường bờ biển dài tới 3182km trải dài từ Bắc và Nam.Với việc đầu tư và khai thác bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sẽ là lựa chọn không thể hoàn hảo hơn dành cho những ai có nguồn vốn lớn.

Ưu điểm

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng mang đến nguồn lợi nhuận gấp nhiều lần so với gửi tiền vào ngân hàng và hưởng lãi suất. Đặc biệt là nhà đầu tư tránh được tình trạng lạm phát hay đồng tiền trượt giá theo biến động của kinh tế thị trường.

Khả năng sinh lời của hình thức đầu tư bất động sản này kéo dài bởi du lịch ở Việt Nam có nhiều điều kiện để phát triển như khí hậu dễ chịu, đường bờ biển kéo dài, giao thông thuận lợi với các đường bay quốc tế….

Nhược điểm

Đầu tư cho hình thức này cần một nguồn vốn lớn. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ không có cơ hội để thử sức

Khi đầu tư vào hình thức này chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian để tìm hiểu về thị trường, khả năng mang lại lợi nhuận nếu mình quyết định đầu tư….

Chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm khá nhiều

3. Nhà phố

Đầu tư vào loại hình bất động sản nhà phố hiện nay cũng được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Dạng nhà này được xây dựng liền kề với nhau trên các trục đường phố có nhiều cơ hội để phát triển. Kiểu nhà này là sự kết hợp giữa căn hộ để ở và cửa hàng để kinh doanh. Chính vì vậy tính thanh khoản của nó rất cao

Ưu điểm

Đầu tư bất động sản dạng nhà phố chắc chắn chủ đầu tư sẽ không lo ế. Bởi với mặt tiền đẹp, vị trí thuận lợi thì nhu cầu sở hữu hoặc cho thuê rất cao.

Đầu tư bất động sản với hình thức này mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận cao và ổn định theo từng tháng.

Hình thức nhà phố này vừa có thể dùng để ở lại vừa dùng để kinh doanh cho nên giá trị sử dụng cao và tính pháp lý lâu dài.

Nhược điểm

Đầu tư bất động sản theo hình thức này cần một nguồn vốn đủ lớn, có thể xoay dòng liên tục. Diện tích của căn nhà không quá lớn cho nên cũng gây ra một số bất tiện trong sinh hoạt.

4. Căn hộ chung cư

Đầu tư xây dựng căn hộ chung cư hiện nay có lẽ là lựa chọn đầu tư bất động sản của đông đảo các nhà đầu tư. Có thể là căn hộ chung cư cao cấp, cũng có thể là căn hộ chung cư tầm trung giá rẻ. Đầu tư xây dựng phân khúc nào còn tùy thuộc vào việc chủ đầu tư nhìn nhận và đánh giá thị trường nơi mình sắp sửa xây dựng.

Ưu điểm

Đầu tư bất động sản dạng chung cư linh hoạt về hình thức thanh toán. Có thể thanh toán thành nhiều đợt giúp chủ đầu tư có khả năng quay vòng vốn.

Nhu cầu sử dụng chung cư khá cao cho nên không lo bị ế.

Tính thanh khoản cũng khá cao và ổn định hơn đầu tư vào đất nền.

Nhược điểm

Nhiều dự án chung cư trải qua nhiều cầu nên đã bị đội giá, khiến cho người mua bị thiệt.

Mất nhiều thời gian nghiên cứu và tìm hiểu về thị trường.

Chu kỳ giá của loại hình bất động sản này ít khi tăng, nếu có tăng thì cũng là tăng nhẹ.

5. Đất xây nhà xưởng

Khi Việt Nam bước vào nền công nghiệp hóa, thì cũng là lúc nguồn vốn đầu tư đổ vào càng nhiều. các khu công nghiệp bắt đầu mọc nên như nấm tại các thành phố lớn. Lúc này, các nhà đầu tư bất động sản đã đi mua lại đất hoặc thuê đất để làm nhà xưởng và cho thuê lại.

Ưu điểm

Giá đất cho thuê nhà xưởng đang tăng cao trong những năm gần đây

Lợi nhuận thu về từ việc cho thuê nhà xưởng cao gấp nhiều lần so với các loại hình đầu tư bất động sản khác.

Nhược điểm

Chủ đầu tư cần phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Khả năng xoay vòng vốn nhanh.

Thời gian để thu hồi vốn khá chậm

Quỹ đất rộng rất hạn chế, thủ tục pháp lý nhiều vấn đề rườm rà.

6. Shophouse

Tìm hiểu và nghiên cứu về kiến thức bất động sản, tôi nhận ra rằng mô hình kinh doanh shophouse đang nổi lên trong thời gian gần đây tại những khu phố lớn, trung tâm thương mại hoặc nơi du lịch phát triển. Đây là mô hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Với nhiều nhà đầu tư, họ thích chọn loại hình bất động sản này bởi họ quan niệm mua một mà được hai.

Ưu điểm

 Loại hình đầu tư bất động sản này có giá trị thương mại lớn, khả năng thanh khoản tương đối cao

 Doanh thu từ khai thác cho thuê cao, ước tính khoảng 8 – 12%/năm

Nhược điểm

Vốn đầu tư loại hình bất động sản shophouse này khá cao so với các loại hình khác

Thời gian sở hữu trên giấy tờ chỉ khoảng 50 năm.

7. Căn hộ Officetel

Trong xu hướng sử dụng căn hộ văn phòng đa năng như hiện nay, đầu tư vào Căn hộ Officetel là lựa chọn hoàn hảo. Dạng căn hộ này có thể dùng với nhiều mục đích khác nhau. Có thể là khách sạn, văn phòng hoặc là căn hộ để ở với đầy đủ tiện nghi. 

Ưu điểm

Giá bán của loại hình bất động sản này không cao. Nếu dùng để cho thuê thì lợi nhuận thu được hấp dẫn hơn nhiều so với các căn hộ thông thường

Nhược điểm

Diện tích căn hộ khá nhỏ, khoảng 25 đến 30m2 cho nên thích hợp với công ty vừa và nhỏ. Quyền sở hữu chỉ trong 50 năm. Sau đó nếu muốn sở hữu tiếp thì phải làm đơn xin gia hạn thêm

Chi phí quản lý, bảo trì cao hơn so với các loại căn hộ khác

8. Nhà cho thuê

Tại các thành phố lớn, nơi được coi là trung tâm, tập trung nhiều khu công nghiệp, trường học  bệnh viện… thì nhu cầu về nhà thuê rất cao. Không phải ai cũng có điều kiện để thuê những căn phòng đắt tiền nên như cầu chọn những căn phòng trọ giá rẻ cũng rất lớn. Đầu tư xây dựng phòng trọ cho thuê, bên cạnh tính ổn định và lâu dài thì nó cũng tồn tại nhiều rủi ro.

Ưu điểm

Nhu cầu của khách hàng luôn rất cao. Lợi nhuận thu đều hàng tháng và nó không chịu ảnh hưởng của những biến động trong thị trường bất động sản.

Tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng cao.

Nhược điểm

Đầu tư phòng trọ cho thuê gây ra nhiều vấn đề khó khăn trong việc quản lý an ninh trật tự. Chi phí bảo trì phòng trọ khá cao.

9. Nâng cấp nhà cũ giá rẻ

Việc tìm kiếm những căn nhà cũ trong các hẻm nhỏ mà chủ nhà không có ý định ở nữa. Sau đó trùng tu, sửa chữa và bán lại cho những người có nhu cầu muốn sở hữu tổ ấm nhỏ để định cư cũng là cách đầu tư bất động sản sinh lời cao hiện nay.

Ưu điểm

Đầu tư bất động sản theo hình thức này với mức mua vào thấp. Tính cả chi phí mua vào và chi phí sửa chữa thì sau khi bán đi bạn cũng lãi khoảng kha khá. Nguồn cung cho loại bất động sản này khá dồi dào.

Dễ dàng thương lượng và mua lại được của chủ nhà. Không bị ép giá.

Nhược điểm

Đầu tư hình thức bất động sản này bạn phải tốn nhiều thời gian, tiền bạc để trùng tu, nâng cấp và sửa chữa. Với nhiều ngôi nhà mà nó đã quá xuống cấp thì sau khi trùng tu xong,mức  giá bán sẽ bị đội lên cao hơn dự tính ban đầu. Cho nên tiếp cận được với ít khách hàng hơn.

Thị trường bất động sản luôn biến động từng ngày. Chính vì vậy, để trở thành một nhà đầu tư thành công hoặc một môi giới bất động sản thành đạt thì việc cập nhật kiến thức bất động sản thường xuyên là việc làm cần thiết. Hi vọng với những chia sẻ trên đây liên quan đến kiến thức về bất động sản sẽ giúp cho những ai mới bắt đầu không cảm thấy hoang mang.

Nguồn: Nikedu.vn